对承租人增添物的处理
对承租人增添物的处理 因为我国《民法通则》对增添物的处理没有直接划定,最高院的《意见》第86条划定又过于笼统,而司法实践中详细案件的情况千差万别,所以上述有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似题目处理的重要依据。
笔者以为,在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的增添物及其补偿时,应坚持下列原则: 第一,社会经济效益原则。
这是民法中添附理论的根本目的。
法律之所以强制性划定主物所有权人由于添附而取得从物的所有权,恰是为了最充分利用附合物的社会经济价值。
由于一旦拆除从物,一方面会造成从物本身的损毁,从物所有人为拆除从物要花费一笔用度,有的甚至很高,而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔用度,造成巨大的社会铺张,因此,目前世界大多数国家的民事立法中均明确划定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的轨制。
②笔者以为,在目前我国的民事立法划定不明确的情况下,我们的司法实践工作者应斗胆勇敢依据添附理论,及时做出判决。
详细到房屋租赁纠纷案件中,双方当事人的租赁合同被确认无效或解除后,只要承租人在租赁房屋中所为的增添是善意的,增添物即应回出租人所有,由出租人补偿承租人增添物相称的价值。
这里的善意应包括经出租人明确同意的增添和出租人虽未昭示同意,但知道后末表示反对,且承租人的增添是为了在双方商定的用途范围内更好使用承租物而为的公道的增添。
第二,侵权损害赔偿原则。
对于承租人的恶意增添,如未经出租人同意或超出承租目的公道需要范围擅自所作的增添,因为承租人此时所为的增添有的已构成对承租房屋的侵害,是侵权行为。
③因此,承租人在交还房屋时,原则上应对承租房屋恢复原状,造成出租人损失的还应负赔偿责任。
《城市房屋租赁治理办法》第二十三条划定:“承租人应当爱护并公道使用所承租的房屋及附属举措措施,不得擅自拆改,扩建和增添。
确需变动的,必需征得出租人的同意,并签订书面合同,因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。
”但出租人同意承担增添物并做适当补偿的除外。
现在司法实践中有些人提出,对承租人的恶意增添,如正常情况下对出租人仍有利用价值,拆除又会严峻影响增添物价值的,可适当补偿。
笔者以为这一做法缺乏根据。
由于,承租人的恶意增添已是侵权在先,按照民法的侵权理论,侵权人应负恢复原状或赔偿损失的责任。
如出租人不同意承担,法院仅以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失,这是对侵权行为的保护,与法律,法规的划定相违反,损害了出租人的正当权益,客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修,出租人不堪补偿的严峻后果。
这种做法无论从法律划定仍是从实际效果望都是不可取的。
第三,过错责任与公平公道相结合的原则。
④对于承租人的善意增添物,在承租人交还房屋时因为其所有权已由出租人取得,出租人应补偿承租人的损失。
目前国外的通行做法是按不当得利的有关划定补偿。
我国最高法院的《意见》86条划定可以折价补偿。
这些划定对于处理合同期满时的情况比较轻易合用。
但对于合同期满前因一方或双方的原因致合同无效或被解除,承租人的增添物损失如何补偿则难以简朴合用。
对此笔者以为,应根据在正常情况下出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别不同情况,公平公道地入行补偿,详细如下: 1,属出租人过错的,对承租人的增添物补偿可按合同期满时的原则处理,即对增添物的现值入行评估,由出租人予以相称价值的补偿。
但实践中有的同道主张,在此情况下,应把承租方的增添投进分摊进租期,按比例计算。
即赔偿数额即是总增添投进除以总租期再乘以未绝租期。
笔者以为,这种计算方法不绝公平。
由于一方面增添物在租赁期满时其使用价值多数情况下仍旧存在,不可能租期届满则增添物毫无价值;另一方面,对承租方的增添总投进去去双方争议较大,难于正确计算。
只有对增添物的现值入行评估,以此作为补偿依据才能避免上述不公平,分歧理的情况泛起。
2,属于承租人过错的,对增添物现值予以评估后,根据出租人的可利用程度折价予以补偿。
判定出租人的可利用程度,应根据正常情况下增添物对一般人的利用价值为尺度,出租人的特殊情况适当予以考虑。
至于因出租人未能对增添物现值全额补偿而造成的承租人损失,因为合同未能继续履行的过错全部在承租人一方,这部门损失天然应由承租人自己负担。
目前在司法实践中有的同道主张,因承租人的过错致租赁合同不能履行的,承租人的增添损失不予补偿。
笔者以为,这种观点很值得商榷,由于这种观点实际上是将出租人对承租人增添物的适当补偿也作为出租人因合同不能履行的损失。
根占有关的附公道论,承租人的善意增添损失是应由出租人在获得对增添物的所有权后,依不当得利的有关划定适当予以补偿的。
承租人因其过错致合同不能履行的损失只是增添物现值与出租人实际补偿间的差额。
这部门应由承租人自己负担。
而出租人在获得增添物所有权后,对承租人的增添物适当补偿,是公平公道,有法律依据的,是出租人应该付出的,并不是出租人的什么损失,当然也不应由承租人负担。
上述观点的错误在于将出租人应为的支出作为出租人的损失让承租人负担,是毫无根据的。
3,属双方共同过错的,应先按公平原则,由出租人适当补偿承租人的增添物损失。
对于其与增添物现值的差额,可作为承租人的损失由双方当事人按过错责任分担。
对此,有的同道主张,应直接将增添物现值入行评估作为承租方损失,由双方按过错责任大小分担。
笔者以为,这种做法的考虑是不全面的。
由于此时增添物没有灭失,在出租方获取增添物的所有权后,多数情况下增添物对出租方仍有利用价值,应先由出租方适当补偿承租方。
出租方的补偿与增添物现值间的差额才是承租方的真正损失,只有这部门才可按双方过错责任分担。
前述的做法实质是将出租方本应支付的公道补偿也作为损失让承租方与出租方共同分担,对承租方是不公平的。
当然,在合用上述原则时,假如双方当事人在签订的租赁合同上对承租人的增添物如何处理及补偿有明确商定,应优先合用当事人的商定。
只有在当事人没有商定或商定不明确时,才可合用上述处理原则。
同时,上述几个原则不是孤立分开的,在处理详细案件时,有时可能只合用一个原则,但多数情况下是综合运用。
只有这样,才能真正公平公道地解决纠纷,切实维护双方当事人的正当权益。