按揭不能办能否取消购房合同

      案由： 张某与某房产商签订了房产认购书，并交纳了5万元订金，按合同划定，于11月8日与房产商签订合同，首付20%，并办理银行按揭贷款。

     双方签订房产交易合同后，银行方面却以张某收进过低为由，不给办理银行按揭贷款。

     因为无法一次性付清全部房款，张某只得要求房产商取消购房协议，并退还全部首付款。

     但房产商以为，买卖双方已签署购房合同，任何一方违约都应赔偿对方相应的损失。

     因此拒还张某5万元订金，并要求张某绝快付清余款，否则将以张某违约处理，没收订金。

     但张某以为，双方合同当中，已说明其付款方式为银行按揭办理贷款，现因银行原因无法办理贷款，属于第三方原因造成的，并非自己违约，购房合同也并无就此题目入行专门的说明，因此不存在任何一方违约的题目，房产商应该回还其已付房款。

     双方因此发生纠纷。

     分析： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目的解释》第二十三条划定： "商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以哀求解除合同和赔偿损失。

     因不可回责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以哀求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

     "因此，假如泛起不能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的情况下，商品房买卖合同当事人可以根据上述划定，要求解除商品房买卖合同。

     这可以视为商品房买卖合同当事人的一种法定解除权。

     但本案的枢纽题目是，未能办理银行按揭贷款的责任应该如何予以认定，即银行以张某收进过低为由不予办理按揭贷款该如何回责的题目。

     笔者以为，不能简朴地将此回责于张某。

     由于，银行对借款人的资信要求在不同时期跟着政策等变化会有所不同，且还存在一个审核职员主观上的判定题目。

     另一方面，商品房按揭贷款银行一般是由房产商指定，有关银行对借款人的资信要求，房产商的知悉程度要高于购房人。

     因此，对于银行以张某收进过低为由不予办理按揭贷款的回责题目，应分不同情形入行区别分析。

     假如张某对其资信状况存有欺骗行为，或在房产商告知的情况下仍隐瞒其资信不佳的事实，则可以将此回责于张某，房产商可以要求其承担违约责任。

     假如房产商在商品房买卖合同订立过程中对按揭贷款有承诺，如承诺张某不会因资信题目遭到银行的拒尽，则可以将此回责于房产商，张某可以解除合同，并要求房产商赔偿损失。

     假如上述两种情形均不存在，则应视为不可回责于当事人双方的事由，张某可以解除合同，要求房产商返还已付房款及利息。