甲房地产开发公司以正在建造的A房屋

甲房地产开发公司以正在建造的A房屋为乙设立抵押，于2021年3月1日为乙办理了抵押预告登记。2021年9月1日，A房屋办理完毕首次(初始)登记。2021年9月5日，甲又将A房屋抵押给丙，同日为丙办理完毕抵押登记。①在乙预告登记有效期内，无须办理抵押本登记。“自具备办理抵押本登记的条件时”，即“自办理完毕首次(初始)登记的2021年9月1日”，乙的不动产抵押预告登记与不动产抵押本登记具有同等效力，乙可对A房屋行使优先受偿权。《民法典担保制度解释》第52条作此规定，目的是为了避免讼累。②同时，应当认定，乙对A房屋的抵押权“自预告登记之日起设立”，这样一来，无论乙是否办理不动产抵押的本登记，乙对A房屋的抵押权为第一顺位，丙对A房屋抵押权为第二顺位。这样，不动产抵押预告登记还具有“抵押权顺位的保障作用”。③须注意:有效的不动产抵押的预告登记，不产生冻结不动产登记簿的效力。因为，根据《民法典》第406条的规定，抵押权存续期间，无须经过抵押权人的同意，抵押人享有转让抵押财产的权利，也享有重复抵押权的权利。

例9甲房地产开发公司以正在建造的A房屋为乙设立抵押，于2021年3月1日为乙办理了抵押预告登记。2021年9月1日，甲公司被宣告破产。①在乙预告登记有效期内，无须办理抵押本登记，“亦无须具备办理抵押本登记的条件”，因办理了抵押预告登记，乙对A房屋享有别除权，乙可主张“在受理破产申请时抵押财产的价值范围内”对A房屋优先受偿。②注意《民法典担保制度解释》第52条第二款规定的“特别之处”，即“无须具备”办理抵押本登记的条件。因为，抵押人已经破产，预告登记权利人乙“无法”等到办理抵押登记的条件具备时再主张优先受偿权。