房地产开发制度是指在依法取得土地使用权的国有土地

一、房地产开发制度是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

1.开发规划要求。房地产开发必须严格遵守城乡规划法，对房地产开发项目产生直接法

律约束力的是城市规划中的详细规划。

2.开发土地使用权用途与开()超过让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发

发期限要求。以出让方式取 的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地 

房地产 得土地使用权进行房地产开 闲置费; 

开发 发的，必须按照土地使用权 (2)满2年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 

出让合同约定的土地用途、 (3)但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或 

动工开发期限开发土地。 者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 

3.开发安全性要求。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。取得竣工验收合格证也是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

1.即所谓房地产开发商或发展商，按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从

房地产 事房地产开发和经营的企业。 

开发企业 2.房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人 

民政府规定的部门备案。

二、房地产交易制度

1.转让方式:出售、交换

房地产转让的一般性禁止。下列房地产不得转让:

赠与、继承、入股。

(1)以出让方式取得土地(2)司法机关和行政机关依

使用权的，不符合法定条 法裁定、决定查封或者以其(3)依法收回土地使用权的; 

件的; 他形式限制房地产权利的; 

(4)共有房地产，未经其 (5)权属有争议的;未依法登 (6)法律、行政法规规定禁 

他共有人书面同意的; 记领取权属证书的; 止转让的其他情形。 

转让 2.权属转移原则:房随地走，地随房走。 

3.以划拨方式取得的土地使用权转让条件:

(1)报有批准权的人民政府(2)受让方办理出让手续，缴纳出让金;或者经批准不

批准; 办理出让手续，由转让方将土地收益上缴国家。 

4.以出让方式取得的土地使用权的转让条件:

(1)按照出让合同约定已经支(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工付全部土地使用权出让金，并程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发

取得土地使用权证书; 土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

中山房地产律师